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jueves 19 de abril de 2018, 07:00h

Imputación del rendimiento de capital inmobiliario.

Deducción de los gastos de conservación.

Gastos de financiación como deducibles.

IMPUTACIÓN DEL RENDIMIENTO DE CAPITAL INMOBILIARIO

Tengo una vivienda en la playa ¿cómo la incluyo en la declaración de la renta?

Si usted tiene un piso que no es su vivienda habitual, deberá declarar sus rendimientos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en concepto de imputación de renta inmobiliaria.

Exclusivamente si sus rendimientos procediesen de imputación de rentas inmobiliarias, rendimientos del capital mobiliario no sujeto a retención (letras del tesoro...) y subvenciones para la adquisición de vivienda de protección oficial o de precio tasado, y no superan los 1.000 euros anuales, estaría exento de realizar declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que no tenga otros rendimientos.

Los propietarios de bienes inmuebles o los titulares de derechos reales de uso o disfrute que recaigan sobre los mismos, deberán imputarse rentas inmobiliarias cuando concurran las siguientes circunstancias:

  • Que tengan la consideración de bienes inmuebles de naturaleza urbana a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
  • Que no estén afectos a actividades económicas
  • Que los inmuebles no estén arrendados ni se haya producido cualquier otra cesión de uso mediante precio.

Por lo tanto, quedan excluidos los siguientes:

  • Bienes inmuebles afectos a actividades económicas.
  • Vivienda habitual.
  • Bienes arrendados.
  • Bienes arrendados por razón de parentesco.
  • Suelo no edificado o en construcción.
  • Inmueble no susceptible de uso.

En el caso de no haber sido titular por todo el año, se prorratea el valor catastral en función del número de días que fue titular, para determinar la obligación de declarar.

El Cálculo de la renta imputada se establece de la siguiente forma:

  • Inmuebles con valores catastrales no revisados, el 2 por 100 del valor catastral.
  • Inmuebles con valores catastrales revisados, el 1,1 por 100 del valor catastral (revisión en los 10 años anteriores)
  • Inmuebles sin valor catastral el 1,1 por 100 del 50 por 100 del mayor de:
  • Valor de adquisición.
  • Valor fijado por la administración.

En cualquier caso, el porcentaje se determina proporcionalmente al número de días que corresponda a cada período impositivo.

Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable será la que corresponda al propietario.

DEDUCCIÓN DE LOS GASTOS DE CONSERVACIÓN

¿Son deducibles los gastos de conservación en las viviendas arrendadas?

Lo primero que hay que saber es que en otros bienes inmuebles distintos a los arrendados, no se podrá deducir ningún tipo de gasto para el cálculo del rendimiento neto. Por la vivienda habitual no se imputa ningún rendimiento en la renta.

Para los bienes arrendados son deducibles los gastos de conservación y reparación (no ampliación, ni mejora...) Son los gastos producidos para mantener los inmuebles en buenas condiciones de habitabilidad, como pintado, revoco o arreglo de instalaciones. También los de sustitución de elementos como instalaciones, calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

Por otra parte, también se incluirán los gastos de sustitución de elementos como instalaciones de calefacción, ascensor y puertas.

Estos gastos serán considerados como deducibles cuando el bien en el que se produzca sea un bien arrendado del que obtenemos rendimientos.

Además de los gastos por obras realizadas para su conservación, también podrá deducir determinados gastos como los de portería, comunidad o jardinería. Lo mismo sucede con los gastos de formalización del alquiler.

Para el cálculo del rendimiento neto de capital inmobiliario a los ingresos obtenidos será necesario restarle los gastos fiscalmente deducibles, entre los que se incluirán los de conservación y reparación.

El importe máximo deducible por el total de gastos de conservación y reparación más los gastos financieros no podrán superar el total de rendimientos íntegros de capital inmobiliario, computado por cada inmueble en particular.

La Administración Tributaria exige que se disponga del justificante correspondiente al gasto, al menos durante un período de 4 años, por si nos hicieran alguna inspección, sin que sirva de justificante un recibo que no se encuentre debidamente emitido con los impuestos correspondientes (IVA).

En ningún caso tendrán la consideración de gastos deducibles los siguientes:

  1. Ampliación, que son los producidos por un aumento de la superficie habitable del inmueble de forma permanente.
  2. Los de mejora que incrementan el valor del bien.
  3. Los de construcción que la consideración de deducción de la cuota, si se trata de la vivienda habitual.

GASTOS DE FINANCIACIÓN COMO DEDUCIBLES

He solicitado un préstamo para la adquisición de una vivienda que he alquilado ¿Puedo deducirlos de los rendimientos?

Se consideran como gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario los gastos de financiación necesarios para la adquisición de dicho bien.

Si pide un préstamo para hacer mejoras en su piso alquilado, es conveniente que haga constar esta circunstancia en la póliza de crédito. Así tendrá más facilidades para deducirse estos gastos. Recuerde también que tanto, si obtiene un préstamo para adquirir su vivienda habitual, como si lo hace para realizar mejoras en el piso, podrá deducirse todos los gastos de financiación.

Dentro de estos gastos de financiación se incluirán, entre otros, los siguientes:

  1. Intereses
  2. Comisiones
  3. Gastos de apertura.
  4. Gastos de estudio.

En la Ley del Impuesto, se especifica que serán deducibles los intereses y otros gastos de financiación de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la vivienda, siempre que estos sean efectivamente pagados por el propietario del bien o la persona que tenga el usufructo del mismo.

El total de gastos financieros deducibles junto con los de conservación y reparación no pueden superar el total de ingresos de la actividad

Hay que dejar claro que ÚNICAMENTE son deducibles los gastos de financiación vinculados con la adquisición o mejora, y que si se pide un préstamo mayor los gastos deducibles serán proporcionales a lo dedicado a adquisición y mejora.

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